2023年，“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，各管理部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策环境已接近2014年最宽松阶段，但居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏，新房市场调整态势未改，核心城市政策效果持续性不足。
1、成交量4.44万套，创近年来新低
2023年南京新房成交44404套（不含高淳、溧水），同比2022年下滑19.7%，也是自2013年以来成交新低；成交总面积536.1万㎡，同比也下滑23.2%，成交总金额（GMV）1718.1亿元，同比则下滑28.7%。
全年新房成交均价32049元/㎡，同比下滑7.1%，房价回落明显。一方面与新房成交结构有关，从成交套数、面积和总金额降幅不同也能看出，今年高价段成交比重有所下滑；另外，因市场大环境下行，多个板块房价均有所松动，开发商打折卖房不在少数。
2013-2023年南京新建商品住宅成交量价情况
2023年南京新建商品住宅逐月成交量价情况
数据来源：CRIC，单位：套、元/㎡
2、江宁成交破万套，建邺、秦淮房价领涨
从区域来看，全年江宁成交量仍排名第一，累计10330套；浦口排名次之，成交量8899套；雨花台、栖霞同属第三梯队，成交量在6000套左右。同比来看，仅六合区成交量有所上涨，其余各区则均有不同程度下滑，其中玄武、建邺成交跌幅较大，均超过了40%。
价格方面，建邺成交均价达56297元/㎡，再创新高，同比也上涨7%；秦淮均价也突破了5万大关，同比上涨4.6%。玄武价格走势稳定，其余板块新房价格均有所回落，降幅5-10%不等。
2022-2023年南京各区新建商品住宅成交量价情况
数据来源：CRIC，单位：套、元/㎡
3、上市量缩减21.3%，供销比持平
2023年南京新房累计上市量38875套（不含高淳、溧水），同比减少21.3%，也是2013年以来新低；因上市量、成交量均有所下滑，全年供销比仅0.9，同比基本持平。从市场反馈来看，全年南京多个板块都处于供过于求的情况，去库存压力较大，也影响了房企的推盘节奏，特别是外围板块，销售速度持续放缓，成交节奏不断拉长，新盘入市也会出现滞销的情况。
2023年南京新建商品住宅上市量和供销比
数据来源：CRIC，单位：套
4、150盘加推313次，金基3大品质盘热销
2023年，南京共有150家楼盘开盘，累计开盘次数313次（不含高淳、溧水），其中保利燕璟和颂开盘次数最多，全年加推12次，去化情况良好。从板块来看，江北、城南、江宁是新房供应主力军，开盘次数均超过20%，累计占比近7成，其次是城北、河西板块。
2023年南京新建商品住宅开盘分布情况
数据来源：CRIC
从开盘认购来看，金基3大品质改善盘均排进前五，市场认可度十分高，其中金基皓樾认购率达100%，瞻月府、新睿樾府认购率也超过了90%；另外，璀璨璟园开盘认购率也在9成以上，恒盛金陵湾、保利燕璟和颂去化率也达到了80%以上。
2023年南京新建商品住宅开盘认购TOP10
数据来源：CRIC
5、库存量同比下滑，去化周期超14个月
2023年末，南京新房库存量为51988套（不含高淳、溧水），相比2022年末减少了4.2%。虽然库存量有所减少，但由于目前市场成交节奏缓慢，去化周期不断拉长，最新库存房源去化需14.3个月，较上年增加了3.1个月，部分外围板块去化周期达16-18个月，去库存压力仍十分大。
2023年南京商品住宅库存量及去化周期情况
数据来源：CRIC，单位：个月
6、价格结构变动，低价段成交占比提升9%
2023年，南京新房成交价格结构有所变动，其中100-200万价格段占比最高，达24.6%，主要是外围刚需成交及六合板块的成交量较多，拉高了该价格段的占比，较2022年提升了9%。而500万以上房源比重仍有21.7%，也反映新房市场改善需求仍较为旺盛。另外，200-300万、300-400万价格段成交占比也分别达20.8%、20%。
2022-2023年南京新建商品住宅成交总价段占比
数据来源：CRIC，按成交套数计算占比
7、面积集中在70-130㎡，累计占比超7成
从成交面积段来看，走势与总价段相匹配，新房成交面积段仍集中在70-130㎡，累计占比达73.8%，同比2022年也提高了6.3%；而130㎡以上大户型成交占比为26%，同比也相应下滑。从户型选择来看，3房是新房市场主流，全年成交比重大68.7%，同比去年也增加了9.5%，而4房及以上大户型成交占比同步回落。
2022-2023年南京新建商品住宅成交面积段和居室占比
数据来源：CRIC，按成交套数计算占比
附：2023年南京商品住宅总销金额排行榜
1、2023年楼盘总销金额TOP10
数据来源：CRIC，按销售金额排序
2、2023年房企总销金额TOP10
数据来源：CRIC，按销售金额排序
我爱我家南京研究院简析
作为经济复苏的重要一环，房地产行业当前面临的最大的问题来自于居民收入预期、购房信心能否恢复。整体来看，2024年新房销售市场依然面临下行压力，若经济持续恢复、置业意愿改善，叠加城中村改造如期推进，销售规模或可实现小幅增长。南京市场，新房主要还是去库存为主，目前库存量能支持超14个月的销售，外围板块甚至超18个月，去化压力较大；全年成交量预计在4.5万套左右，同比基本持平，房价因上市量影响，逐月有所波动，全年成交均价存在下滑可能性，预计在3.1-3.2万/㎡。