一季度，房地产政策持续宽松主基调不变，“三大工程”进入加速推进阶段，供需两端金融支持加力，落地融资协调机制、放松经营性物业贷款、支持租赁市场发展、调降5年期及以上LPR等。地方调控政策持续优化，北上广深杭等核心城市先后松绑限购，预示地方因城施策空间进一步打开。
1月央行、住建部、国家金融监督管理总局接连发声，一是充分赋予城市房地产调控自主权，二是支持房企融资，三是首付比例、贷款利率等政策因城施策，有望继续下调。南京正式下调首套房贷款利率，从原LPR-20BP调整为LPR-30BP。
2月央行官宣降息，5年期以上LPR由4.2%下调至3.95%，单次下调25个基点。南京贷款政策再度放宽，如外地有房贷未结清，但南京无房，也可按首套房贷款政策执行。
3月“两会”政府工作报告，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。优化房地产政策，对房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。
2024年一季度，全市二手房成交量21156套（含高淳、溧水），环比小幅下滑6.2%；成交走势小幅波动，1月市场高走开门红，2月因春节长假影响，成交量有所走低，3月叠加楼市小阳春，市场活跃度明显提升，成交量环比大涨86.6%。
价格方面，二手房整体成交均价26245元/㎡，环比则下滑4.9%，房价回落至2.7万大关以内，且逐月走低，市场以价换量情况加剧。
2023-2024年南京二手住宅成交量价情况
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡
从区域来看，一季度浦口、江宁成交量仍排名前二，分别为3493套、3386套，也是唯二交易量破3000套的区域；鼓楼成交量2676套，稳居全市第三位。环比方面，六合、鼓楼、栖霞、浦口成交量基本持平，其余各区则有不同程度下滑，其中江宁、秦淮降幅相对更大，均超过了10%。
房价方面，鼓楼成交均价达40256元/㎡，仍是全市最高价，环比也相对稳定；建邺排名第二，成交均价3.6万左右，环比也有所回落；玄武、秦淮则排名三四位；各区成交均价基本都小幅下滑。
2023Q4-2024Q1南京各区二手住宅成交量价情况
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡
据我爱我家南京研究院统计，2024年一季度，南京二手房新增挂牌量16781套，环比减少14.2%；新增房源挂牌均价29462元/㎡，环比也下滑1.8%。从挂牌走势来看，由于市场可售房源量持续增加，业主挂牌积极性也明显降低，1-2月新增挂牌量持续下滑，3月因市场有所回暖，成交量上涨也带动了挂牌量回升，月度新增挂牌量大幅上涨；但业主价格预期仍在下调，新增房源均价已回归3万大关以内，且距成交仍有一定议价空间。
2023-2024年南京二手住宅新增挂牌量价情况
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡
一季度南京二手房房客比为0.86，环比小幅增加0.02。主要因新增挂牌量下滑影响，市场需求相对稳定，也导致1-2月房客比进一步下滑，随着3月挂牌房源增加，房客比也有明显提升。从市场供求来看，目前仍是供过于求的局面，处于绝对买房市场。
2023-2024年南京二手住宅房客源比走势
数据来源：我爱我家南京研究院
一季度，虽然涵盖春节长假，但因市场活跃度有所提升，整体二手房客户平均成交周期44.3天，环比减少0.9天，节奏有所加快；房源平均成交周期215.4天，环比则增加39.7天，主要是因为市场选择性众多，且存在议价拉锯战，也拉长了房源成交周期。
2023-2024年南京二手住宅房客成交周期走势
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：天
议价方面，据我爱我家南京研究院统计，一季度南京二手房成交议价空间为8.9%，环比扩大0.7%，再创新高；从成交反馈来看，绝对买方市场下，不少业主为了尽快促进成交，也选择在价格上进一步让利，议价空间逐步拉大，成交价回落也是必然。
2023-2024年南京二手住宅议价空间情况
数据来源：我爱我家南京研究院
一季度，南京二手房成交总价段仍集中在300万以下，累计占比80%，其中100-200万占比最高，比例达43.4%，200-300万占比25%。环比来看，因成交均价回落，整体成交总价段也有所下移，300万以下占比增加了5.8%，二手房市场仍是刚需为主。
2023Q4-2024Q1南京二手住宅成交总价段占比情况
数据来源：我爱我家南京研究院
从面积段来看，90㎡以下房源依旧是成交主流，累计占比66.1%，环比也增加了5%，其中占比最高的仍是60-90㎡，达44%；90-120平占比相对稳定，而120平以上中大户型成交占比均有不同程度下滑。综合来看，面积段变动与价格段变动趋势相匹配，一季度刚需比重有所增加。
2023Q4-2024Q1南京二手住宅成交面积段占比情况
数据来源：我爱我家南京研究院
从成交年龄结构来看，一季度26-40岁中青年仍是市场购房主力，其中36-40岁年龄段占比22.9%，31-35岁客群占比22.4%。环比来看，年轻客群购房占比有所减少，25岁以下、31-35岁年龄段均下滑，而36岁以上各年龄段成交比重则有不同程度上涨。
2023Q4-2024Q1南京二手住宅成交年龄结构情况
数据来源：我爱我家南京研究院
随着信贷政策优化，房贷利率持续下调，选择商贷买房的购房者占比也有所增加，从一季度付款方式情况来看，商贷占比达44.1%，环比上涨3%，公积金贷款、全款买房占比持续平稳，组合贷款买房占比则小幅下滑。
2023Q4-2024Q1南京二手住宅成交付款方式占比情况
数据来源：我爱我家南京研究院
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：元/㎡
我爱我家南京研究院简析
二季度，中央层面将持续推动房企融资和“三大工程”相关支持政策落地见效，并有望调整各类住房交易税费促进购房消费。地方层面，需求端调控政策继续松绑，一线城市或将放宽乃至取消非核心区域限购、放宽多孩家庭信贷套数认定等，二三线城市行政交易限制有望全面解除，并加大购房补贴、税费减免、公积金支持等政策力度；供给端围绕“满足多样化改善性需求”要求，以此鼓励住宅产品供给多元化、品质化。