5月,央行从需求端发布3条新政,涉及首付比例、公积金贷款利率、房贷利率下限,进一步释放和刺激需求,提振市场信心,促进房地产行业健康发展。

南京也出台公积金新政,都市圈9城公积金互认互贷,放宽贷款条件;落实公积金贷款利率下调。同时,下调首套房商贷利率至3.25%(LPR-70BP);调整商贷首付比例,首套房最低首付比例15%,二套房最低首付比例25%。

  • 下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点,5年以上首套个人住房公积金贷款利率调整为2.85%,二套房利率调整为3.325%。

  • 首套房最低首付款比例调整为不低于15%,二套房最低首付款比例调整为不低于25%。

  • 取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

 5月南京二手住宅市场成交概况 

1、成交量8561套,环比下滑16%

5月,南京全市二手房成交量8561套(含高淳、溧水),环比下滑16%;二手房成交均价为24179元/㎡,环比也小幅下滑1.6%。从成交走势来看,虽然成交量有所回落,但整体与“金三”成交持平,仍处于相对高位;中低价段房源成交比重大,房价有所回调,整体呈筑底趋稳的态势。5月多项利好政策出台,南京二手房市场活跃度提升,客户置业意愿明显增强,中下旬新增客户量、带看量均有所上涨。


2023-2024年南京二手住宅成交量价情况

数据来源:我爱我家南京研究院,单位:套、元/㎡


2、江宁成交量仍排第一,鼓楼房价最贵

5月,全市仅2区成交破千套,其中江宁仍排名全市第一,成交量达1508套;浦口则排在第二位,成交量1379套;栖霞成交970套,跃升至第三。环比来看,主城九区成交量均有不同程度下滑,栖霞、雨花台降幅相对较小,下滑不到10%;鼓楼、玄武则降幅较大。

价格方面,鼓楼成交均价居首,5月均价为35400元/㎡,环比有所回落;建邺排名次之,均价33648元/㎡,区域内低价段刚需比重较高。秦淮、玄武分列三四位,均价仍在3万以内。


2024年4-5月南京各区二手住宅成交量价情况

数据来源:我爱我家南京研究院,单位:套、元/㎡


3、多项利好新政出台,业主价格预期上调

由于目前市场可售房源持续高位,业主挂牌积极性相对较低,但随着多项利好政策出台,新增挂牌业主价格预期明显看涨。据我爱我家南京研究院统计,5月南京二手房新增挂牌量6036套,环比减少11.4%,连续2个月回落;挂牌房源均价为28239元/㎡,环比回升0.7%,连续2个月下滑后环比止跌。

一方面,利好新政落地,市场活跃度提升,部分业主价格预期有所上调;另外,也与南京近期多个小区“房价保卫战”、“以旧换新”评估价有关。


2023-2024年南京二手住宅挂牌量价情况

数据来源:我爱我家南京研究院,单位:套、元/㎡


 5月南京二手住宅市场交易结构 


1、房客源比0.87,需求有所增加

5月,南京二手房房客比为0.87,环比上月减少0.1,降幅明显。从新增房客情况来看,一是由于新增挂牌量持续回落,另外,5月新政出台后,二手房新增客户量有所增加,也导致整体房客比连续2个月下滑。


2023-2024年南京二手住宅房客源比走势

数据来源:我爱我家南京研究院


2、客户成交周期持续低位,房源交易周期缩短

5月南京二手房客户平均成交周期为41.3天,环比增加2.1天;房源平均成交周期182.9天,较上月则大幅缩短30天。当前市场环境下,有购房需求的客户意向度都相对较高,利好新政也进一步刺激购房需求,客户成交周期持续低位;而随着市场活跃度提升,不少业主诚售,5月房源成交周期也有明显缩短。


2023-2024年南京二手住宅成交周期走势

数据来源:我爱我家南京研究院,单位:天


3、议价空间9.8%,环比有所收窄

据我爱我家南京研究院统计,5月南京二手住宅成交议价空间为9.8%,环比收窄0.4%。从市场反馈来看,目前二手房市场仍是以价换量居多,购房者在谈判过程中牢牢占据主动权,而5月市场有所回暖,也给业主增添了谈判筹码,整体议价空间小幅回落。


2023-2024年南京二手住宅议价空间情况

数据来源:我爱我家南京研究院
 5月南京二手住宅市场置业需求 


1、300万以内中低价段占比进一步增加

5月,300万以内成交累计占比83.8%,环比4月增加2.6%,其中100-200万占比最高,成交比例达44.2%,也反映了当前二手房市场需求结构,刚需为绝对主力。另外,新政出台后,也释放了部分刚改、改善需求,400万以上高价段占比也增加了1.5%。


4-5月南京二手住宅成交总价段占比情况

数据来源:我爱我家南京研究院


2、中大户型比重提高,环比上涨2.1%

从成交面积段来看,5月90㎡以上中大户型成交占比有所增加,累计占比39%,环比4月上涨了2.1%,走势与价格段变动相当;90㎡以下仍是主流,成交占比61%,其中60-90㎡占比最高,达38.1%。


4-5月南京二手住宅成交面积段占比情况

数据来源:我爱我家南京研究院


3、中青年是主力客群,累计占比近6成

从成交年龄结构来看,5月36-40岁、31-35岁年龄段占比最高,分别为22.4%、22.2%,中青年仍是购房市场主力群体;环比来看,46岁以上年龄段成交比重有所增加,增幅达1.8%,年龄结构小幅波动。


4-5月南京二手住宅成交年龄结构情况

数据来源:我爱我家南京研究院


4、商贷仍是主流,环比小幅增加

5月,成交客群主力付款方式仍是商业贷款,占比达44.8%,环比也小幅增加0.6%;其次是全款、组合贷款买房,占比分别是22.4%、21.4%。整体付款方式波动较小,目前各项信贷政策持续放宽,购房者选择性也较为多样,可以根据自身需求,选择适合自己的付款方式。


4-5月南京二手住宅成交付款方式占比情况

数据来源:我爱我家南京研究院


 附:5月南京二手住宅成交热门商圈 


数据来源:我爱我家南京研究院,单位:元/㎡