一季度二手住宅市场概况
1、一季度二手住宅成交14983套
在第一季度中，1月份属于二手住宅市场季节性淡季，2月份受春节假期影响进入“假期模式”，3月在人才新政及学区房市场的影响下成交回升明显。一季度南京二手住宅市场共成交14983套，较去年同期20195套减少5212套，同比下跌25.8%；与去年第四季度相比，成交量下降3776套。
2017年第一季度、第四季度、2018年第一季度南京二手住宅成交情况
数据来源：南京网上房地产，单位：套
2、鼓楼成交量位居第一 刚需房源备受青睐
从各区成交来看，一季度南京二手住宅成交区域依旧集中在鼓楼区、秦淮区、浦口区以及江宁区等四区。其中鼓楼区受学区房市场成交火热影响，以3350套成交稳居全市第一；其次是刚需首选的浦口区及江宁区，分别成交2183套、2144套。
2018年一季度南京各区域二手住宅成交量
数据来源：南京网上房地产，单位：套
从具体成交占比来看，鼓楼区以22.4%位居全市第一，浦口区以14.6%排名全市第二，江宁区以14.4%排名全市第三。
一季度南京各区域二手住宅成交量占比
数据来源：南京网上房地产
3、年后挂牌均价涨势明显
从南京二手住宅挂牌均价来看，目前南京二手住宅挂牌均价达27863元/㎡，较春节前的27300㎡有明显的涨幅，挂牌均价的上涨与传统的金三银四成交旺季有直接关系，在客户大量增长的背景下，业主看好当前的二手住宅市场。
2017年3月-2018年3月南京二手住宅挂牌均价情况
数据来源：南京我爱我家研究院
4、六合区成交均价涨幅最大建邺区成交均价最高
一季度中，南京各区二手住宅成交均价波动较大，整体来看，2月份为一季度成交均价最低值，随着市场回暖，3月份成交均价开始走高。
一季度南京各区二手住宅成交均价情况
数据来源：南京我爱我家研究院，单位：元/㎡
与近三年成交均价相比，今年一季度二手住宅成交均价有比较明显的涨幅。其中六合区涨幅最高，为94.9%；鼓楼区涨幅最低，为28.2%。
近三年南京各区域一季度二手住宅成交均价情况
数据来源：南京我爱我家研究院，单位：元/㎡
二
一季度南京二手住宅市场供需情况
1、一季度南京二手住宅挂牌30646套 创近三年新低
一季度，南京二手房挂牌量共计30646套，环比去年第四季度34708套下降11.7%，与去年同期相比，下跌12.2%。从月均挂牌量走势来看，1月延续去年年末挂牌量走势，2月受春节假期影响挂牌量下跌幅度较大，3月挂牌量随着市场回暖迎来新的峰值。
2017年第一季度、第四季度、2018年第一季度南京二手住宅挂牌情况
数据来源：南京我爱我家研究院，单位：套
2、市场供不应求 房客源比为0.84
一季度，南京二手住宅房客源比均值为0.84，整体供不应求。一方面春节前后市场观望情绪浓厚，在此影响下业主的挂牌积极性出现下降，业主交易节奏放缓；另一方面，人才落户新政的实施，为二手住宅市场带来大量客源，挂牌量减少、客户量增加，市场整体供不应求。
一季度南京二手住宅市场房客比变化情况
数据来源：南京我爱我家研究院
3、一季度客户成交周期为16.8天 成交速度加快
一季度，南京二手住宅成交周期为16.8天，较去年第四季度17.7天减少0.9天，成交速度加快，但依旧处于近三年高位。
（注：购房周期指从客户登记购房信息至买卖双方成功签署购房协议）
一季度南京购房者成交周期变化情况
数据来源：南京我爱我家研究院
4、业主妥协度波动明显市场议价空间变小
在市场政策以及购房者的购房需求的影响下，南京二手住宅市场处于买卖双方对峙状态中。一季度业主妥协度波动较为明显，1、2月份市场淡季业主妥协度较高，3月市场回暖后，业主妥协度降低，市场议价空间逐渐变小。
一季度南京二手住宅议价空间走势
数据来源：南京我爱我家研究院
5、100-200万房源供应量占比最高 刚需房源供不应求
从一季度各价格段挂牌量及成交量来看，100-200万价格段的刚需房源供需占比均最高，但市场存在供需不平衡现象，刚需房源供应量低于需求量，改善房源供应量高于需求量。
一季度各价格段房源供需情况
数据来源：南京我爱我家研究院
6、刚需为市场主力 2居室最受市场欢迎
从居室供应及成交结构来看，2居室最受市场欢迎，3居室次之，从居住便利来看，2居室和3居室更能满足生活需求。
一季度各居室房源供需情况
数据来源：南京我爱我家研究院
三
一季度南京二手住宅市场交易结构
1、孩子上学为购房首要因素 投资比重较低
在南京二手住宅购房因素中，孩子上学为首要因素，占比为41.4%；其次为就近上班，占比为20.3%。受一二手房价格倒挂影响，二手住宅投资比例进一步降低，主要以刚需自住为主。
一季度南京二手住宅客户购房动机占比
数据来源：南京我爱我家研究院
2、90后业主占比上升 80后为购房主力
90后在作为二手住宅市场主力客户的同时，也以业主身份进入二手住宅市场，一季度南京二手住宅市场业主身份的90后占比为3.7%，比重不断增加。在二手住宅成交市场中，80后仍旧为市场主力，占比为49%。
数据来源：南京我爱我家研究院
3、不同年龄房源选择区分明显 45岁以上居室选择较均衡
从不同年龄段成交房源来看，30岁以内偏爱1居室以及2居室的刚需户型，对居住功能性强的3居室选择度也较高。对于30岁以上客群，4居室购买比例增大，一方面家庭人口增多需求更大的居住面积，另一方面经济条件改善，更加追求居住舒适度。对于45岁以上客群来讲购房因素较多，主要有改善居住环境、子女结婚以及投资购房。
一季度不同年龄段房源选择情况
数据来源:南京我爱我家研究院
4、仙林为改善客群首选 奥体位居前列
从改善客群线路选择图中可以看出，仙林商圈最受客户青睐，占比为4.1%。一方面仙林拥有独特的地理优势以及环境优势，另一方面仙林房价相对于奥体来说较低，更容易被改善客群接受。奥体商圈作为南京改善的优质板块，成交占比位于各改善商圈前列，比值为1.7%。
一季度改善商圈成交占比情况
数据来源：南京我爱我家研究院
5、 组合贷款比例上升公积金利好政策不断
当前房贷利率依旧不断上涨，增大了购房者的压力。在今年全国两会期间，中国人民银行副行长潘功胜曾在记者会上表示，虽然近期房贷利率略有上升，但从稍微长一点的周期来看，它仍然处于比较低的水平。这透露出一个信号，今后房贷利率可能会大涨！从一季度南京二手住宅购房者付款方式来看，使用商业贷款的购房客户比重在不断下跌，有去年同期水平的70%下跌至一季度的53.6%；利率较低的公积金贷款由于下款较慢占比最低，不过近期南京发布最新通知，公积金贷款最快10个工作日下款，今后组合贷款以及公积金贷款比重将进一步提升。
一季度南京购房者付款方式占比
数据来源：南京我爱我家研究院
南京我爱我家研究院简析：
一季度南京二手住宅成交量出现明显下跌，一方面利率的不断上浮以及政策调控的影响，市场热度不断下降，直到“金三”到来市场开始复苏。从一季度南京二手住宅成交量与商品住宅成交量来看，成交比已经涨至1.17，可以看出二手住宅市场是目前南京满足市场需求的主要房屋类型。
当前，南京热门区域的商品住宅房源已经出现断档，有限的供应量无法满足居高不下的市场需求，让有这部分需求的购房者向二手住宅市场转移，提高了二手住宅市场活跃度。并且落户新政以及新颁布的公积金政策，从客源以及资金两方面刺激二手住宅市场，预计第二季度南京二手住宅成交量出现较大的增幅，前期接受度较低的公积金贷款占比迎来新高。
附表：南京热门小区TOP50季度成交均价
数据来源：南京我爱我家研究院
商品住宅篇
一季度南京商品住宅市场概况
1、新房成交12717套 同比上涨了6.4%
一季度受过年影响属于传统淡季，南京新房（不含高淳、溧水）共成交12717套，虽然环比下跌了20.8%，但较去年同期来看，成交量上涨了6.4%，整体市场表现尚可。一季度新房成交均价为25673元/㎡，环比去年四季度微跌了0.5%，但同比却上涨了12%，自去年限价以来，南京新房价格涨势已经相对平稳。
2013年-2018年一季度南京商品住宅成交量情况
数据来源：中指研究院，单位：套、元/㎡
2、1月成交量最高 占比超5成
从一季度逐月成交数据来看，1月受年末业绩冲刺影响成交量最高，达6891套，占比超5成；2月涵盖春节假期整体成交量下滑明显，当月仅成交2584套；“金三”市场整体有所回温，成交量有所上涨达3242套。同比涨幅方面，1月涨幅最大，2月基本持平，3月还成下滑趋势，整体来看1月的成交量拉高了一季度的成交量。
2018年一季度南京商品住宅逐月成交情况
数据来源：中指研究院，单位：套
3、浦口成交量领跑 刚需板块仍是大户
从成交区属来看，一季度浦口区继续领跑，成交2969套，虽然同环比均有所下滑，但仍占全市总成交量的23.3%；栖霞区成交量大幅增加，达2551套，占比全市20.1%，排在第二位；江宁区成交2062套，排名第三，六合区以微弱差距排在第四位；另外，鼓楼区也成交了1756套，同环比均涨幅明显，而主城其他区属都成交较少，秦淮区一季度仅成交38套。
2017年一季度-2018年一季度南京各区商品住宅成交情况
数据来源：中指研究院，单位：套
4、上市量下跌超6成 供不应求现象仍存在
一季度新房上市量达9000多套，虽然环比大跌超6成，但同比仍实现上涨，涨幅达13.1%；供销比来看，一季度为0.7，市场出现了供不应求的现象，主要是由于受春节假期和两会等影响，南京整体上市量到3月下旬才开始爆发，加上南京落户新政的执行，置业门槛放低，市场购买力增加，两者相互作用出现了短期的供不应求。
2017年一季度-2018年一季度南京商品住宅供求关系情况
数据来源：中指研究院，单位：套
5、53盘推上万套新房源 江北都市圈并驾齐驱
一季度南京共有53家楼盘开盘，推出上万套套新房源，其中住宅盘36家、别墅盘3家、公寓盘14家，集中开盘潮为3月下旬，占了一季度的近半数。
2018年一季度南京逐月开盘数量情况
数据来源：南京我爱我家研究院，单位：个
从板块来看，江北和都市圈都是开盘大户，分别有13家楼盘推新，合计占比达5成；江宁板块紧随其后，共有8盘开盘；城南、城北分别有5家楼盘开盘；另外六合、仙林、城东、河西都有推新，而主城则缺席一季度开盘。从去化来看，热门板块的限价盘仍是市场宠儿，而非热点板块的部分高价盘则处境尴尬。
2018年一季度南京各板块开盘占比情况
数据来源：南京我爱我家研究院
2018年一季度南京楼市具体开盘情况
数据来源：南京我爱我家研究院
6、库存稳定在2.23万套 去化周期4.45月
一季度南京新房库存成下降趋势，但整体降幅不大，其中1月在2.4万套左右，2月略有下浮，在2.35万套左右，3月在2.23万套左右，随着3月底南京多盘入市，整体库存量有所回升，目前南京新房库存去化周期为4.45个月，较年初来看周期有所缩短。
2018年一季度南京新房库存量及去化周期走势情况
数据来源：中指研究院，单位：套、月
市场小结：
一季度南京商品住宅市场表现平稳，虽然成交量环比成下降趋势，但同比仍有小幅上扬，量升价升；上市量方面，今年一季度也高于去年同期，“金三”中下旬南京迎来集中式开盘，拉动了整体新房的入市量，但整体一季度市场还是呈现出供不应求的现象。开盘情况来看，不少限价福利盘入市，受到购房者追捧，但部分非热门板块的高价盘去化难度较大，市场接受度不高，对于前期不少“地王盘”而言入市压力巨大。目前南京新房库存量稳定在2.23万套左右，仍需4.45个月的去化周期。二季度随着购房门槛的进一步降低，市场购买力还将进一步被挖掘。
一季度南京商品住宅交易结构
1、价格成首要因素改善型需求占比提升
一季度购房者置业因素方面，价格仍是客户首要考虑的因素，占比达21.8%；但品质感强、户型合理、社区环境好等改善需求占比明显提升，虽然目前市场还是以刚需为导向，但改善购房群体不可小觑，随着房屋居住属性的不断提高，市场占比或将发生改变。
2018年一季度南京购房者置业因素占比情况
数据来源：南京我爱我家研究院
2、中小户型占比超5成 仍是市场主流
从成交面积来看，80-100㎡面积段占比最高，成交4765套，面积占比达29.8%；100-120㎡成交量排在第二位，成交2778套，面积占比为21.2%，中小户型成交面积合计占比达51%；另外，120-140㎡大户型面积段成交2318套，占比21%，微弱差距排在第三位。整体来看，中小户型在成交量上仍有优势，但大户型成交量也逐步攀升，改善板块的大户型受关注度已经超过中小户型，市场差异化正在缩小。
2018年一季度南京商品住宅成交面积段占比情况
数据来源：南京网上房地产，单位：套
3、房价迈入2.5万大关 购房成本有所增加
从成交价格来看，25000元/㎡以上成交7133套，占比达56.1%，南京主城房价已整体迈入2.5万大关；22000-25000元/㎡价格段成交量次之，成交1391套，但占比仅10.9%，主要集中在两江板块；7000-12000元/㎡和12000-18000元/㎡两个面积段分列3到4位，成交房源位于六合、江宁禄口等刚需板块；从同环比来看，南京购房成本仍有所增加，但整体房价态势稳定。
2018年一季度南京商品住宅成交价格区间情况
数据来源：南京网上房地产，单位：套
市场小结：
一季度南京住宅交易结构有轻微变化，置业因素方面改善型需求逐步攀升，购房者对社区品质、户型要求愈发高；中小户型仍占市场主力，但成交量有所下滑，120㎡以上大户型市场需求增加，成交量也有明显提升，特别是改善板块大户型受众度更高；成交价格方面，南京购房成本有所增加，主城整体迈入2.5万+，传统刚需板块房价也纷纷突破2万，刚需板块正在逐步减少。
一季度南京商品住宅销售情况
1、一季度南京楼盘销售套数TOP10
一季度南京楼盘销售榜，华润国际社区强势领跑，成交套数为1089套，荣盛文承西苑以816套成交量排在第二位，恒大悦澜湾成交749套，排在榜单第三名；另外，弘阳禹洲时光印象、雅居乐滨江国际、恒盛金陵湾、电建洺悦府等均上榜，成交量都超过300套。
一季度南京楼盘销售套数TOP10
数据来源：中指研究院
2、一季度南京房企销售金额TOP10
房企销售方面，一季度华润置地凭借华润国际社区单盘的销售额一骑绝尘，排行销售金额榜首位，总销金额为33.04亿元；荣盛发展销售28.46亿元，排在榜单第二位；新城控股名列第三，销售金额为23.37亿元。恒盛地产、雅居乐地产、银城地产、保利地产、融创中国、电建地产销售额也都破了10亿。
一季度南京房企销售金额TOP10
数据来源：中指研究院
南京我爱我家研究院简析：
一季度南京商品住宅市场表现符合预期，成交量价同比都有所上涨，上市量方面也实现同步上涨，整体市场有所回温进入相对稳定状态。板块差异化逐步显现，热门板块限价盘受到追捧，但非热点板块的高价盘则去化压力较大，严格调控下，这一差异可能会愈发拉大。交易结构方面，刚需刚改虽然仍占据较高比重，但市场改善型需求正在逐步扩大，二者差距渐渐缩小。
二季度，随着落户新政的进一步实施，购房者基数正在逐步扩大，另一方面公积金贷款新政的执行，刚需购房压力减少，整体的市场购买力在不断增加，预计也将刺激新房的整体成交量。接下来的“银四”楼市已经开启，南京的开盘潮还将继续，江宁、江北、城北、仙林等板块预计都将出货，值得关注的是河西也有可能在4月集中放量，综合来看二季度市场成交情况可能会有所升温。
土地市场篇
一季度南京土地市场交易概况
1、总成交121.68万方 同环比双双下跌
2018年一季度南京土地成交18幅，成交面积121.68万方，成交总金额125.7亿元，较去年同期来看，成交量下跌了18.1%，成交金额减少了304.73亿；环比下跌了46%，成交金额减少295.23亿；受土地供应性质等影响，一季度成交地块地价下滑明显。
2017年一季度-2018年一季度南京土地成交量价情况
数据来源：南京国土局，单位：万㎡、亿元
2、六合成土拍大户 新区开始独立挂拍地
从板块来看，六合板块共成交了4幅地块，成交面积达72.1万方，占比全市成交的59%，成为名副其实的土拍大户；江北板块也有6幅地块成交，但成交面积仅19.61万方，排在第二位；江宁板块成交面积为14.21万方，位列第三位。另外，一季度江北新区以新区名义开始独立挂拍地，预计今年江北的地块都将以新区名义进行挂牌买卖。整体受土地可开发性影响，南京各板块成交分化较为严重，偏刚需板块土地供应明显较多，土地成交面积也相对较多，而主城核心板块成交占比很少。
2018年一季度南京各板块土地成交面积占比情况
数据来源：南京国土局
一季度南京土地市场交易结构分析
1、商业用地占比半数 住宅用地供应减少
从用地性质来看，商业性质地块成交9幅，占了半壁江山；住宅用地成交5幅，均为租赁用地；混合用地成交4幅，规划开发以商业为主；整体来看一季度住宅用地供应和成交大幅减少，真正的土拍潮还未到来。
2018年一季度南京土地交易用地性质占比情况
数据来源：南京国土局
2、土地用途多样化 5幅租赁地块底价成交
2018年一季度，南京成交的18幅地块中有5幅为租赁用地，这也是南京首次大规模挂拍租赁用地；“租售并举”的新住房制度下，南京作为全国12个试点城市之一，也积极响应国家政策，从土地上开启变革，预计今年南京的租赁用地地块将大幅增加，土地用途愈发多样化。
2018年一季度南京租赁地块土拍情况
数据来源：南京国土局
南京我爱我家研究院简析：
2018年一季度南京土地供应量和成交量都大幅缩减，成交金额也明显下滑，从量价情况来看，一季度地价真的降了，不少地块出现了底价成交；用地性质方面，住宅用地供应变得愈发稀缺，但5幅租赁用地的挂拍也释放出了新的市场信号，在租购并举的住房制度下，南京租赁用地的供给从总量和比例上都有较大的上升空间，土地供应途径将会增多。整体来看，全年土地市场供应量将受到房地产市场变化的影响，需要维持市场供求的基本稳定。
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