4月,中共中央政治局会议召开。会议强调,要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策,压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任,切实做好保交房工作,保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施,抓紧构建房地产发展新模式,促进房地产高质量发展。
南京出台“以旧换新”新政,换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房,置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%,存量住房范围为南京市主城六区。同时,南京拟进一步放宽落户条件,在本市拥有合法稳定住所且实际居住的非南京户籍人员,可以直接办理落户。另外,江宁区发布多项购房补贴新政,秦淮、栖霞等区出台房票安置细则。
Part.01 4月南京二手住宅市场成交概况1、成交量10195套,创月度新高
4月全市二手房成交量10195套(含高淳、溧水),环比上涨19.1%,连续2个月上升,成交量也创今年月度新高;成交均价24583元/㎡,环比则下滑2.1%。从成交情况来看,二手房市场仍呈量稳价跌的趋势,清明假期后,二手房交易量连续3周环比上涨,一方面是3月成交转过户的因素,另一方面也是各项利好政策持续发力,激活市场需求。
2023-2024年南京二手住宅成交量价情况
数据来源:我爱我家南京研究院,单位:套、元/㎡
2、4区成交破千套,江宁居首位
从各区成交来看,4月江宁成交1726套,排名全市第一;浦口紧随其后,成交量1654套;鼓楼成交1365套,仍位列第三,栖霞成交量也破千套。环比来看,各区成交量均有所上涨,江宁、浦口、建邺、玄武4区涨幅相对更高,超过了20%。
房价方面,鼓楼排名首位,4月均价37102元/㎡,建邺紧随其后,均价也在3.5万+;秦淮、玄武排名三四位,成交价回归3万以内。整体来看,各区房价仍呈下滑趋势,成交均价全面回落至4万/㎡以下。
2024年3-4月南京各区二手住宅成交量价情况
数据来源:我爱我家南京研究院,单位:套、元/㎡
3、新增挂牌量价齐降,业主预期回落
据我爱我家南京研究院统计,4月南京二手房新增挂牌量6809套,环比3月下滑21.9%;新增挂牌均价为28056元/㎡,环比也下跌4.4%。从挂牌走势来看,因市场实际成交行情有所下调,业主心理预期也明显回落,一方面是挂牌积极性不高,另一方面是价格预期持续下调,最新挂牌均价也降至2.8万左右。
2023-2024年南京二手住宅新增挂牌量价情况
数据来源:我爱我家南京研究院,单位:套、元/㎡
1、房客比0.97,新增供求持续稳定
据我爱我家南京研究院统计,4月南京二手房房客比为0.97,环比3月减少0.04,新增房客比持续趋稳;但从库存房源量来看,目前我爱我家官网二手房可售房源约15万套,整体市场仍是供过于求,房源去化难度较大。
2023-2024年南京二手住宅房客源比走势
数据来源:我爱我家南京研究院
2、客户成交周期连续2个月缩短
4月,南京二手房客户平均成交周期为39.2天,环比再缩短3.2天;房源平均成交周期212.9天,环比则增加4.4天。从成交情况来看,当前购房者置业意愿都相对较高,且业主谈判让价也较为干脆,客户成交周期连续2个月有所减少,但由于房源选择性众多,房源成交周期则持续高位。
2023-2024年南京二手住宅成交周期走势
数据来源:我爱我家南京研究院,单位:天
3、议价空间环比再扩大0.9%
据我爱我家南京研究院统计,4月南京二手房成交议价空间为10.2%,环比3月扩大0.9%,连续3个月环比增加,且增幅有所拉大。主要由于目前市场成交多是以价换量,且购房者心里预期十分低,不少业主为了尽快售房,也选择进一步让价,导致议价空间逐月创新高。
2023-2024年南京二手住宅议价空间情况
数据来源:我爱我家南京研究院
1、刚需仍是主流,低总价段占比超8成
从成交总价段看,二手房市场刚需比重仍较高,其中100-200万成交占比最高,达43.2%;其次是200-300万价格段,占比为23.8%;300万以内累计占比达81.2%。除了成交结构外,由于房价回落影响,整体成交总价段都有所下移,低价段占比也进一步增加。
3-4月南京二手住宅成交总价段占比情况
数据来源:我爱我家南京研究院
2、中小户型最适配,90平以内占比63.1%
4月,南京二手房需求面积段相对稳定,其中60-90平成交占比最高,比例达41%,60平以内占比22.1%,累计占比达63.1%。环比来看,4月大户型成交占比有小幅增加,涨幅较小,市场主流仍是2居、3居中小户型。
3-4月南京二手住宅成交面积段占比情况
数据来源:我爱我家南京研究院
3、35岁以上客群购房占比有所增加
从成交年龄结构来看,4月35岁以上客群购房占比有所增加,累计占比达58.6%,增幅为3.5%;整体二手房市场仍是31-40岁中青年成交比重更高,累计占比44.9%。
3-4月南京二手住宅成交年龄结构情况
数据来源:我爱我家南京研究院
4、付款方式相对稳定,商贷占比44.2%
目前,信贷环境较为宽松,付款方式也相对稳定,4月商贷占比仍是最高,达44.2%,其次是全款买房,占比小幅增加1.7%,主要是低价段成交比重增加,不少购房者也相对负担得起。5月,随着南京公积金新政出台,都市圈9城互认互贷,预计涉公贷款占比将有所增加。
3-4月南京二手住宅成交付款方式占比情况
数据来源:我爱我家南京研究院
数据来源:我爱我家南京研究院,单位:元/㎡
我爱我家南京研究院简析
5月,各地楼市调控政策将保持宽松基调,继续贯彻落实因城施策,统筹消化存量房产和优化增量住房的具体政策有望逐步落实。同时在优化增量住房方面,预计优质地块和高品质住房供给有望增加,以满足人民群众对优质住房的新期许。